Comment évaluer qualitativement et quantitativement un bien immobilier de manière à payer un bon prix ?

Dans une transaction immobilière, il existe trois possibilités : soit l'acheteur fait une bonne affaire au détriment du vendeur, soit le vendeur parvient à extirper de l'acheteur, plus d'argent qu'il n'aurait du, soit enfin les deux camps sont à égalité.

Si on se place du côté de l'acheteur, réussir une acquisition dépend de nombreux facteurs : tendance locale des prix, coup de coeur, urgence, qualité et quantité des m², conditions de crédit...

Comment savoir si on ne paye pas trop cher son logement ? En fonction de quelle comparaison ?

Quelles stratégies déployer pour payer moins cher ? Quelle est la part du hasard ?

Les réponses apportées à toutes ces questions ont été trouvées auprès des marchands de biens. Il existe en effet une quantité faramineuse de Français qui passent leur vie à faire des économies de bouts de chandelle dans le quotidien. Ces mêmes Français acceptent sans ciller de surpayer leur bien immobilier, le surcoût représentant parfois plusieurs siècles de petites dépenses... Introduire un peu de rationnalité dans le processus d'achat s'impose !

Charles Dereeper :

Le facteur humain... Faire du trading sur les marchés financiers, perdre du poids dans le cadre d’un régime alimentaire ou acheter un logement, toutes ces activités ne dépendent au final que de la cohérence de l’être humain qui porte le projet.

J’ai écrit ce livre pour donner un visage à cette cohérence rationnelle de certains professionnels de l’immobilier. A charge pour vous de les copier s’ils vous ont convaincu.

Je ne suis pas dupe. En tant qu’éditeur responsable d’une dizaine de sites boursiers et d’une maison d’éditions, je vois chaque année pas mal de monde me raconter ses petites aventures.

Il est toujours frappant de constater l’énorme écart entre l’amateur et le pro. L’amateur n’a pas de stratégies. Il lui arrive de faire des bons coups. C’est normal, puisque le hasard intervient dans ce type d’opérations. Le facteur chance ou malchance joue donc un rôle d'arbitre. Mais souvent, ils ne sont pas nombreux, ceux qui construisent méthodiquement leurs achats.

Si vous préférez vous en remettre à la raison plutôt qu'au hasard, j’espère vous avoir apporté suffisamment d’éléments pour passer à l’action, avec le bon matériel pour y arriver.

Votre allié numéro 1 pour un achat immobilier : le divorce, la mort et le crédit relais…

Ah le doux bonheur de posséder sa maison (ou son appartement pour les citadins) ! La très grande majorité des français carressent ce rêve. Et parmi les autres, les propriétaires chanceux, combien espèrent changer de logement pour un plus grand, mieux situé, plus confortable… Inutile de le nier, la puissance d’attraction de ce symbole qu’est la propriété d’une habitation principale est terriblement forte sur la majorité d’entre nous. Raison de plus pour introduire dans le processus d’achat un peu de rationalité, puisqu’il est si facile de se laisser embarquer par ses sentiments…

Internet a radicalement modifié les conditions d’achat des biens immobiliers. Pourquoi pouvez-vous aujourd’hui espérer acheter moins cher ? Tout simplement parce que l’information circule mieux sans commune mesure par rapport au passé.

Imaginez .... Il y a quinze ans, vous deviez enchaîner les visites dans les agences immobilières afin de consulter leurs catalogues de produits et écouter les commentaires des agents immobiliers sur l’état du marché et ses prix. Ensuite, il vous fallait croiser toutes ces informations partielles, partisanes et complètement subjectives dans le but d’obtenir une estimation des prix. Le degré d’approximation étant hautement élevé dans une telle démarche, il n’est pas étonnant que les professionnels de l’immobilier se soient remplis les poches pendant de nombreuses années. Je parle ici des marchands de biens et de tous ceux qui spéculent. Car il était facile de vous induire en erreur en vous surcotant les valeurs.

Mais aujourd’hui, ces mêmes professionnels – j’en rencontre chaque semaine – ne semblent pas avoir mesuré que la fin de cette époque approchait à grand pas. Car l’information qui manquait – celle qui concerne l’offre immobilière et notamment ses prix – permettant ainsi de manipuler les acheteurs crédules et plein de rêves dans la tête, est largement disponible. Pour l’instant, les acheteurs ignorent encore souvent l’existence de ces nouveaux outils. En outre, ils sont pour la plupart d’entre eux incapables d’adopter une approche structurée et stratégique de l’achat de leurs biens immobiliers.

Mais au fur et à mesure que l’information internet se répandra dans le grand public, il paraïtra difficile de ne pas anticiper une modification dans le rapport de force entre acheteurs et vendeurs qui ne sera probablement plus jamais le même.

En clair, il y aura toujours des pigeons pour acheter ou vendre à des prix anormaux. Seulement, ces derniers vont se raréfier…

Cher lecteur : je ne compte pas tenir un langage de bois dans ce livre. Je considère avoir la langue bien pendue… à l’image du titre de ce premier chapitre qui résume en une phrase, loin des discours lénifiants, tout ce qu’il faut savoir quand on achète… C’est immoral, mais c’est la réalité. Le divorce, la mort et le crédit-relais sont votre atout numéro 1 !

Je vais révéler quelques astuces dans ce livre pour que vous ne soyez plus un pigeon et vous deveniez capable d’identifier un « chacal » en train de vous prendre pour un pigeon…

En effet, il ne faut pas tourner autour du pot : l’immobilier est un énorme business avec des très gros montants en jeu attisant les convoitises et l’avidité humaine. C’est en toute logique une zone de rapport de force, une sorte de petite guerre permanente où s’affrontent les intervenants acheteurs et vendeurs. Ce qui est perdu par les uns est forcément gagné par les autres. Les coups bas et les manipulations en tout genre font partie intégrante de cette activité économique. Les médias n’en parlent que très peu, à cause de leur image à respecter, alors que dans les faits, l’immobilier n’est pas toujours un endroit très sain et respectable au niveau de la forme.

Si vous ne vous méfiez pas un minimum, votre probabilité de surpayer est finalement assez élevée… Les exemples sont légions. J’habite actuellement la ville de Rennes. Certains agents immobiliers m’ont expliqué se livrer à un sport bien particulier : accueillir les agriculteurs du département des Côtes d’Armor. Ces derniers ont en effet de temps en temps envie d’investir leur argent dans des studios ou des appartements dans le centre ville de Rennes car, comme chacun sait, la pierre est un beau placement… Ils payent parfois des prix aux m² tellement élevés que le rendement annuel ne dépasse pas les 4 à 5% brut. C'est-à-dire, à peine le monétaire en intégrant la fiscalité. Compte tenu des risques, c’est absurde. Comment se laissent-t’ils embobiner ? On leur vend l’idée de la plus-value future, donc juste du rêve… De vous à moi, cette fameuse plus-value a été au rendez-vous dans le passé, sauf qu’elle aurait dû être nettement plus élevée si ces agriculteurs avaient été plus regardants au niveau des prix d’achat ! Certains ont en fait prélevé au passage leur com… 5%, 10%, 15%... Ce n’est pas parce qu’il s’agit de gros montants que vous devez laisser passer bien souvent, l’équivalent d’un salaire annuel, par peur, manque de connaissance ou toutes autres raisons forcément mauvaises ! Le moindre petit bout, en immobilier est en réalité une fortune !

J’espère qu’à travers ce livre vous serez plus nombreux à savoir exactement ce que vous achetez, à mieux structurer vos comportements d’achat, à pratiquer plus souvent les « coups pourris » des marchands de biens pour faire baisser vos prix d’achat, enfin à dénicher en perdant le moins de temps possible la bonne affaire. Le tout avec une évaluation précise du niveau de surcote ou de décote et l’évaluation chiffrée de votre rêve, afin de déterminer si raisonnablement ou non, le jeu en vaut vraiment la chandelle.

Dernier point, à moins d’être riche ou d’avoir la tête perchée dans les nuages, sachez que tout le monde a plus ou moins peur au moment d’acheter. Même des agents immobiliers m’ont confié beaucoup cogiter au moment où ils procédaient à l’acquisition de leur propre bien immobilier… Quand la pensée qui tue arrive dans votre esprit, du genre : « ne suis-je pas en train de me tromper ? », aucun livre ne pourra jamais vous aider. Soyons honnêtes, face aux incertitudes de l’avenir, il faut accepter la règle du jeu et se lancer pour le meilleur ou le pire…
 
 
 
 

Monsieur Dereeper

Il m’a fallu trois semaines –trois pleines semaines- pour réaliser pleinement la portée de vos réflexions sur l’achat immobilier.

Grâce à vous et à l’insistance de ma femme…, j’ai fini par comprendre.

Tout a commencé lorsque j’ai eu un énorme coup de foudre pour un appartement de 45 m² appartenant à un ami qui l’avait refait il y a deux ans. Il est situé tout en haut d’une tour de 7 étages, orienté plein sud avec des grandes baies vitrées partout, sans vis-à-vis et avec terrasse. A l’intérieur, du bois et des finitions comme je les aime.

Lorsque par hasard mon ami m’a appris qu’il souhaitait le vendre, nous en avons longuement parlé et sommes tombé d’accord pour un prix de vente de 150.000 euros.

J’ai visité trois ou quatre autres appartements et fait les annonces sur ma ville, mais rien ne m’a attiré. Ce qui a renforcé mon choix et mon envie d’acheter…

Sauf que ma femme a bondi à l’annonce du prix. Elle a commencé à me contredire et je me suis braqué. Voyant qu’elle ne parvenait pas à ses fins, elle a fini par acheter votre ebook et m’a juste demandé au nom du couple de le lire.

La confrontation entre mon cœur et ma raison a commencé. Il faut préciser que les prix à l’offre pour des 45m² dans ma ville tourne autour de 2400 euros le m² et certains agents immobiliers ont fini par m’avouer que les prix de transaction étaient entre -10 et -20% plus bas (quelle surprise d’ailleurs, car je croyais que tout le monde payait le prix annoncé, les temps ont changé !). Avec mes 3330 euros le m², j’étais largement au-dessus mais en même temps, totalement convaincu que cela les valait.

Voici mes arguments à l’époque : je peux me le permettre. C’est un luxe d’habiter un lieu qu’on aime. Je ne suis pas là pour faire une opération financière. De toute façon, je peux le revendre en cas de problème et je trouverais toujours un acheteur pour mon prix d’achat. En plus, c’est toujours mieux que de jeter de l’argent dans un loyer… Si mon ami le vend à un autre et que je le rate, je m’en voudrais toute ma vie. C’est une pièce unique…

Ma liste d’objection était longue. Ma femme s’est révélée d’une patience rare. Elle a démonté en douceur un à un tous mes arguments à l’aide de votre ebook, ainsi que le livre ACHETER OU LOUER. J’ai passé trois semaines à lui dire non, non et non. Et puis, les idées ont fait leur chemin. Je dois avouer que surpayer d’au moins 30.000 euros le bien par peur de le rater, alors qu’aucun agent immobilier n’était venu faire une estimation (ma peur étant qu’il trouve immédiatement un acquéreur) a été ébranlé par le fait que je pouvais partir pendant un an en Asie et ne plus travailler pour la même somme. Le plaisir d’habiter ce lieu était inférieur à celui de voyager. En classant cela, ma raison a commencé à faire vaciller mon engouement !

Bref, je vous passe les détails de ce cheminement personnel pour aller directement à la conclusion : j’ai économisé des dizaines de milliers d’euros grâce à vous et je tiens à vous en remercier le plus sincèrement du monde. Il est extrêmement difficile de se confronter à l’impérialisme de ses désirs. Je viens de passer un mois entier à mal dormir, en situation larvée de conflit avec mon épouse. Je me réveille aujourd’hui et je m’aperçois le niveau de puissance d’attraction que l’habitation principale peut avoir sur moi. Je découvre à quel point, cela a pu m’aveugler. Si ma femme n’avait pas été là pour me ramener sur terre, jamais je n’aurais acheté de mon propre chef votre ebook !

C’est là le deuxième objet de cette lettre : votre ebook n’est pas destiné aux acquéreurs immédiats mais au conjoint qui est encore connecté avec la réalité. En même temps, si les deux ont le coup de cœur, c’est fichu !